最近关于“上海来要限制商办开发的事情”传的沸沸扬扬。

原因还是现在商办的高空置率。

近期高力的一份办公市场研报显示，不少区域的办公空置率高于30%。

我们注意到北外滩、四川北路的空置率为33.3%和31.1%。

作为虹口区最为核心的两个板块，形势都如此严峻了吗？

作为中心城区之一，这些年虹口的发展好像并没有想象中的那么顺利。

占着外白渡桥的地段，一江一河的规划也没有落下，但是GDP却常年倒数第三。

虹口区为什么在最好的年代走起了“下坡路”？

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虹口本应该更好。

“海派文化发祥地”是对虹口最高的褒奖。

虹口的历史应该从开埠说起。

1848年，清道光二十八年，虹口被辟为美侨居留地。

到1900年前后已是一派欣欣向荣的景象。

1874年，吴淞铁路成为中国第一条运营铁路。

1882年，中国第一部接通的公共电话诞生在虹口礼查饭店(浦江饭店)。

1923年，全国第一座污水处理厂—上海北区污水处理厂在欧阳路建成。

1926年，中国历史上第一份生活类大型画报《良友》创办。

1919年的春天，首批赴法勤工俭学的学生，就是从北外滩汇山码头启航。

诸多文坛大佬如鲁迅、瞿秋白、郭沫若、茅盾等人都在虹口留下过身影。

近代的虹口，在商贸、航运、经济、文化意识上都有着长足的发展。

虹口的房地产发展史同样可以追溯到这个时期。

1931年动工的河滨大楼，在当时被誉为“远东第一大楼”。

但是你要说这就是虹口发展的高光时刻，那是不对的。

上世纪的八九十年代才是虹口的巅峰。

改革开放吹响了上海经济发展的号角。

荷包第一次鼓起来的上海人民，与蓬勃的商业发展交相辉映。

与南京路、淮海路的高端定位不同，虹口的四川北路走出了一条接地气的路线。

当时流传一句话：

买东西，外国人到淮海路，外地人到南京路，上海人到四川北路！

永安电影院、第七百货、一定好食品店、凯福饭店、远东电器、多伦商厦、乍浦路美食街……

在四川北路，你能感受到上海人当下那种“精明的、小资的、实惠的”的生活方式。

是每一个平凡人追求美好生活的热情。

1995年，上海申花在虹口体育场夺冠，那些年申花的门票一票难求。

“黄老大、虹老二”，是那个时代赋予虹口的辉煌。

2

虹口曾经的成功得益于虹口的地理位置。

三十年前，上海的中心还只是黄浦区，虹口是近水楼台先得月。

那时候的上海火车站是上海真正的门户，出了火车站到虹口最核心的商业区不过3公里而已。

而且南京路、淮海路、四川北路的鼎足之势，是虹口最好的招商名片。

虹口、杨浦大量的工人新村，社会地位高、人气旺盛。

对于北上海的人民而言，四川北路的顺位一定很靠前。

一切的便利条件，给了虹口成功最佳的机会。

但是南站、虹桥的崛起，城市的不断扩展，虹口原来的优势已经很难支撑往日的辉煌。

如今的虹口有三方面的困扰。

1、一个老龄化的虹口

任何城市的发展，如果不能保持人口更新换代的能力，那发展一定是会埋下隐患。

1990年，虹口区常住人口87.9万人。

到了2010年这一数据为85.3万人，而2020年七普时下降为75.8万人。

从六普到七普这十年，虹口区人口持续流失。

人口的增量和增速都是全市倒数。

更关键的是，虹口区的人口结构向老年人倾斜。

目前的数据，虹口区每三个人里就有一个60岁以上的。

远高于全市和全国的水平。

当然这背后一部分原因来自于虹口的拆迁。

另一部分原因就是，上海多中心的战略布局，虹口不再是年轻人的优先选择。

2、一个商业没落的虹口

四川北路的成功有历史的局限性。

那是物质生活刚刚爆发的年代，只要商家愿意干，注定不会太差。

本质还是低端商业业态。

但是商业的发展早就过了稀缺年代，现在都是向运营、向规划要红利。

你得不断的创新，躺在功劳簿上早晚吃光红利。

四川北路最终在热闹中归于平凡。

大型购物中心，虹口不是没有。

比如早期的虹龙之梦，后来的瑞虹天地，再到前几年开的来福士。

但都是各自为战，缺少了聚集效应，大家都盘算自己的生意。

曾经的七浦路服装市场、虬江路电子市场、乍浦路美食街都没有重新焕发升级的机会。

四川北路没有抓住时代的列车，成长为淮海路、南京路的顶流。

山阴路也没有沉淀为巨富长。

3、一个“贫富差距”明显的虹口

虹口区的发展并不均衡，全区的重点始终在南边。

从虹口公园往北，曲阳、凉城有着大量的工人新村老破小。

到了江湾则是大片的动迁基地。

与北外滩的富丽堂皇形成了鲜明对比。

从规划上也看不出北虹口的的变化。

宜居宜业一笔带过了整个北部。

虽然强调了中环科创，但是感觉很多地是在蹭市北高新和五角场的热度。

事实上北虹口的居民更愿意去协信星光广场或者五角场。

南北的融合本身就存在问题。

中心城区发展如此不均衡，除了虹口想必也就剩普陀了。

3

当然，虹口确实没能力全区齐头并进。

毕竟那么多的老破小，根本拆不完。

所以虹口希望找几个突破点。

一个是产业群打造、一个是标杆树立。

90年代的陆家嘴还啥也不是，眼看着陆家嘴在自己眼皮底下从“不毛之地”变为金融中心。

深深刺痛虹口。

虹口下定决心要在陆家嘴对面搞起自己的滨江核心。

北外滩被寄予厚望，定位金融中心、航运中心。

陆家嘴的成功抢夺了太多本该属于虹口的资源。

北外滩就盯着陆家嘴干，整个片区全是办公楼，希望自己是更强的陆家嘴。

但是在上海高速发展的时间轴里，虹口明显是踏空者。

大量的办公现在成了双刃剑。

2022年，虹口的金融、航运产业占全区税收比重超61%。

白玉兰广场税收突破20亿。

北外滩的发展确实给虹口做出了贡献。

但超越陆家嘴很难。

客观原因是口罩冲击了办公市场，企业生存和就业情况不乐观。

但是从2019年数据看，北外滩的写字楼空置率28.3%就不低。

因为当前的经济背景下，招商引资是所有城市面临的难题。

和北外滩同步发展的还有虹镇老街的拆迁改造。

虹口意识到全区老旧的城市面貌，再不努把力要落后别人更多了。

借着虹镇老街的拆迁，虹口树立了标杆瑞虹新城。

从结果来看，瑞虹改变不了外界对虹口全区的看法。

瑞虹是瑞虹人的瑞虹、北外滩是上海北外滩，虹口依然是老破旧的虹口。

说到底，虹口区还是历史包袱太重了。

太多旧式里弄、工人新村，开发的土地成本太高。

4

随着上海越来越多的新板块的崛起，虹口的突围之路更艰难。

虹口孤注一掷的搞北外滩，空置率成为了最大的危机。

成功则能腾出手去搞北面，不成功则可能继续走“下坡路”。

要么就是考虑并区发展了。

静安并闸北，受益最大的就是闸北。

大宁是北上海非常成功的案例。

和杨浦、静安合并，想必虹口都不会同意。

唯独黄浦的地理条件是可以的，而且过去几年黄浦的动迁搞得有声有色。

当然这都是我们的“空想”。

我们希望北外滩能够走出一条产业强区之路。

完成虹口的再一次蜕变。

这些年听到越来越多的声音说，记忆中的虹口越来越远了。

虹口的未来在北外滩，但是虹口的内核仍然在四川北路沿线。

但愿虹口不要成为那个：

丢失了小马路，又在宽阔大马路中迷失的人。